Passoires thermiques et décence énergétique : où en sommes-nous ? - 20/12/2024

Le projet de loi visant à adapter les obligations de décence énergétique, notamment pour les copropriétés, est en pleine discussion parlementaire. Avec l’échéance de janvier 2025 pour la mise en œuvre de nouvelles règles encadrées par la loi Climat et Résilience, l’objectif est de clarifier les conditions de mise en location des logements considérés comme des passoires thermiques. Décryptage des avancées et des implications pour les propriétaires bailleurs. La loi Climat et Résilience impose une progression des critères de performance énergétique selon un calendrier strict. D’ici 2025, seuls les logements classés entre A et F selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pourront être loués. Ce seuil se durcira avec des obligations pour les classes A à E en 2028 et A à D en 2034.

Toutefois, des exceptions sont prévues lorsque des contraintes rendent la rénovation impossible. Trois cas sont spécifiquement identifiés :

• Contraintes techniques attestées par un expert,
• Refus administratif d’autorisation de travaux,
• Blocage au sein du syndicat des copropriétaires.

Les propriétaires concernés devront cependant démontrer qu’ils ont réalisé tous les travaux envisageables malgré ces limitations.

Focus sur les copropriétés : un défi collectif

Les copropriétés, qui représentent une part importante du parc immobilier français, posent des défis particuliers en matière de rénovation énergétique. Selon le texte, un propriétaire en copropriété peut être exempté de l’obligation de décence énergétique si le syndicat des copropriétaires a adopté un projet de rénovation énergétique. Ce projet doit s’appuyer sur un audit préalable et inclure un contrat de maîtrise d’œuvre. Un délai raisonnable pour la réalisation des travaux doit également être fixé lors de l’assemblée générale des copropriétaires, bien que la durée exacte fasse encore débat.

Pour éviter les conflits entre locataires et bailleurs, le projet de loi propose des mécanismes encadrant les litiges. Par exemple :

• Un locataire ne pourra pas invoquer un manquement à la décence énergétique s’il s’oppose lui-même à la réalisation des travaux.
• En cas de réduction de loyer prononcée par un juge, celle-ci sera proportionnelle au préjudice réellement subi et tiendra compte des efforts du propriétaire.

Vers une révision du DPE ?

La commission des affaires économiques a également ajouté une disposition demandant un rapport gouvernemental sur une possible révision du mode de calcul du DPE. L’objectif est d’intégrer des critères liés au confort d’été, un sujet de plus en plus important dans le contexte du réchauffement climatique. Ces évolutions législatives, si elles apportent des précisions, soulignent également l’importance pour les bailleurs et copropriétaires de se faire accompagner par des experts, notamment dans la réalisation des audits énergétiques et des DPE. Pour les diagnostiqueurs immobiliers, ces réformes renforcent leur rôle central dans la transition énergétique du parc locatif français.