Encadrement des loyers et rentabilité - 22/12/2023

Nos conseils pour éviter de tomber dans l’illégalité tout en maintenant le meilleur rendement locatif possible alors que le dispositif de plafonnement des baux va s’étendre à de nouvelles villes.

Des bailleurs récalcitrants se sont récemment fait rattraper par les autorités. Une SCI (société civile immobilière) située à Lille louait un studio non meublé de 16,6 m² pour une somme de 450 euros, alors que les règles d’encadrement prévoyaient un maximum de 350 euros. Les propriétaires ont écopé d’une amende de 9 000 €, à défaut d’avoir pu trouver un accord amiable. S’il s’agit d’une première à Lille, ce ne sera pas la dernière. 24 villes appliquent aujourd’hui ces mesures d’encadrement des loyers, qui s’appliquent sur des zones précises où l’immobilier est tendu et où les loyers ont augmenté considérablement. L’objectif est de donner à des personnes modestes un accès au logement et de garantir une égalité d’accès au logement pour tous.

Les bailleurs doivent se conformer à une règle simple : respecter un loyer plafond majoré de 20 % maximum du tarif médian du secteur, limite qui ne s’applique qu’à la reconduction ou à la signature d’un nouveau bail.

Il faut toutefois admettre que ces règles peuvent être contraignantes. Elles pénalisent les propriétaires de biens de petite taille. Les plus touchés restent les propriétaires de passoires thermiques. Pour pouvoir louer, ils doivent réaliser des travaux, qui peuvent entraîner des pertes de surface, et donc, par incidence, des pertes de loyer, qui plus est lorsqu’il doit être indexé au loyer médian. Or, ces travaux de rénovation ont des coûts importants et un loyer plafonné va impacter la durée du retour sur investissement. Des éléments qui pourraient inciter certains bailleurs à passer outre leurs obligations, quitte à laisser le bien vide et devoir s’acquitter de la taxe sur les biens vacants.

Le complément de loyer

Si vous appartenez à la catégorie des bailleurs contraints par l’encadrement des loyers, la loi prévoit un dispositif de complément de loyer qui peut être ajouté au loyer médian plafonné.

Vous devrez pour cela justifier que votre bien présente un élément lui conférant un niveau supérieur aux autres biens du secteur. Ainsi, si votre bien offre une vue particulière, s’il dispose d’un jardin ou d’une terrasse, ce complément pourra être appliqué. Mais pas question pour autant de se servir du complément pour maintenir l’ancien loyer, surtout si le bien comporte des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité ou dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G (biens dont les loyers sont bloqués, y compris entre deux locataires).